Günstige Darlehen

Billigkredite

Immobilien ohne Kapitalkauf - günstige Kredite im Internet anfordern! Zusätzlich zur Komplettfinanzierung, die in der Praxis meist als vollständige Kaufpreisfinanzierung zu verstehen ist, möchten einige Hauseigentümer eine Grundstücksfinanzierung inklusive aller Anschaffungsnebenkosten ohne jegliches Eigenmittel sehen. Kauf eines Hauses ohne Kapital - ist das überhaupt möglich? Kann man ein Eigenheim ohne Eigenmittel erwerben, welche Gefahren bestehen, was sind die Argumente dafür, was dagegen, was muss berücksichtigt werden und welche Folgen hat die eigenkapitalfreie Unterbringung?

Kannst du ein Eigenheim ohne Kapital erwerben? Die Grunderwerbsteuer, die je nach Land zwischen 3,5 und 5,00 Prozentpunkten liegen kann, die Notar- und Gerichtaufwendungen von zusammen rund 3,0 Prozentpunkten und die mögliche Vermittlungsgebühr von zusammenbringen. Wenn die Kreditwürdigkeit des Bewerbers ausreichend ist, sind einige Institutionen gewillt, neben der vollständigen Kaufpreisfinanzierung auch Kredite zur Deckung der Anschaffungsnebenkosten bereitzustellen.

Lässt die konjunkturelle Lage des Darlehensnehmers eine so weitreichende Finanzierungsmöglichkeit zu, gibt es dagegen keine Einwendungen. Die Kreditnehmerin bzw. der Kreditnehmer trägt dann das Verlustrisiko, dass sie das Darlehen beim Immobilienverkauf nicht aus dem Kaufbetrag zurückzahlen kann, da die Anschaffungsnebenkosten den Gegenwert nicht erhöhen, aber in einer solchen Konstellation auch das investierte Beteiligungskapital untergeht.

Der Käufer muss sich bei all diesen Einzelmerkmalen bewusst sein, dass es im Fall einer Weiterveräußerung höchst unwahrscheinlich ist, dass ihm beim Kauf eines Hauses ohne Beteiligungskapital die durch einen entsprechend erhöhten Kaufpreises entstandenen Aufwendungen ersetzt werden. Der Käufer muss sich also wirklich eine 100-prozentige Finanzierung eines Wohnungskaufs erlauben können, d.h. eine bei der Veräußerung der Liegenschaft verbliebene Finanzierungslücke zum Immobilienkredit darf nicht zu einem existenzgefährdendenden Wirtschaftsproblem werden.

Doch auch in Deutschland Ende der 80er Jahre, zu Beginn der 90er Jahre des vorigen Jahrhunderts, empfanden viele Kreditinstitute und Hauseigentümer, wie riskant die vollständige Finanzierung einer Liegenschaft werden kann: Eine solche Regelung gab es für die betreffenden Hauseigentümer nicht; viele blieben von der Reise zum Insolvenzverwalter wegen einer durch die vollständige Finanzierung einer Liegenschaft verursachten Überschuldung nicht verschont.

Nicht nur, dass im Zuge der Wirtschafts- und Finanzmarktkrise der europÃ?ische Leitzins bis zum Jahre 2014 nicht nur zuletzt auf ein historisch niedriges Wertniveau von weniger als einem Jahr gesunken ist, auch die AktienmÃ?rkte auf der ganzen Welt  sinkten drastisch und das gegenseitige VerstÃ?ndnis vieler der Investoren gegen die bisher so populÃ?ren, weil renditestarke Aktienanlagen Investoren aus der ganzen WÃ?lde vor den Rentenanleihen der StÃ?dte und der Baubanken flÃ?chten lieÃ?en.

Die Zinssätze für Immobilienkredite haben im Gefolge der europaweiten Verschuldungskrise seit Anfang 2010 ihren Tiefpunkt erreicht und sind seither stetig gestiegen, sind aber für alle angebotenen Fälligkeiten weiterhin sehr vorteilhaft. Man braucht nicht einmal eine Stichprobenberechnung, um festzustellen, dass es wenig sinnvoll ist, zehn Prozentpunkte des Eigenkapitals über zwei Jahre zu sammeln, wenn die Immobilienpreise um wenigstens fünf Prozentpunkte pro Jahr steigen.

Obwohl eine Erhöhung in dieser Höhe noch nicht stattgefunden hat (März 2011), hatte der Verein der Deutschen Pfandbriefbanken (VDP) für 2011 einen mittleren Kursanstieg von 2,1 Prozentpunkten für Einfamilienhäuser prognostiziert. Für die Fälle, in denen dies anders sein sollte, d.h. die Vorvermietung den Finanzbedarf pro angefangenem Kalendermonat übersteigt, kann der Immobilienkäufer den Kreditvertrag ohne Zögern unterzeichnen, da er den Härtetest schon seit langem mit Erfolg durchläuft.

Insbesondere jeder Hauseigentümer sollte sich die Fragen aufstellen, warum es ihm in der Zukunft nicht gelingt, Kapital zu sparen. Jeder, der diese Problematik sicher beantwortet, kann mit gutem Beispiel auch die volle Finanzierbarkeit in Betracht ziehen. Allerdings sollte er über die Sicherung der Gastfamilie nachdenken und eine Risikolebensversicherung in der Größenordnung der finanziellen Mittel abschliessen.

Weshalb sollte jemand, der z. B. ein monatliches Nettogehalt von EUR 10000 erhält, davon nicht EUR 5000 für die Bereitstellung der Mittel verwenden? Der daraus resultierende Satz von 50 Prozentpunkten wäre für einen Empfänger eines Nettogehalts von 2.100 jedoch nicht sinnvoll; für Durchschnittsverdiener ist es daher durchaus richtig, dass die Last 30 Prozentpunkte des Monatsüberschusses nicht überschreiten sollte.

Hoch finanz wird zu einer Gefahr, wenn sie den Vermieter und/oder seine Angehörigen dazu bringt, Sparanstrengungen zu ergreifen, die sie bisher nicht leisten konnten. In diesem Fall hat der Bauherr den Vorzug, über mehrere Jahre hinweg Eigenmittel eingespart zu haben und damit nachzuweisen, dass er die mit der vollständigen Hausfinanzierung verbundenen Zahlungsverpflichtungen auch wirklich einhalten kann.

In der Regel wird die Refinanzierung mit zunehmender Beleihungsgrenze aufwendiger. Die Mittel zur Refinanzierung von bis zu 60 v. H. des Beleihungswerts können von vielen Institutionen über den besonders vorteilhaften, weil besonders risikofreien Hypothekenpfandbrief finanziert werden, während die Refinanzierung über die 60 v. H. hinaus nur über Inhaberobligationen erfolgen kann, für die Investoren eine bessere Verzinsung erwartet.

Zudem sind die Kreditinstitute durch Basel II (ab 2014 durch strengere Basel-III-Richtlinien) dazu verpflichtet, einen Darlehen mit einem bestimmten Eigenkapitalanteil zu sichern, dessen Ratio mit steigendem Risikopotenzial steigt. Bei dem Teil, der 60 v. H. des Marktwertes der Liegenschaft überschreitet, muss mehr Eigenmittel ausgegeben werden als bei dem ersten Finanzierungsanteil, der bisher als erste Baufinanzierung bezeichnet wurde.

Die Eigenmittel kosten das Kapital, weil die Anleger einen angemessenen Zins rechnen; dementsprechend erhöhen sich mit der Kreditlinie auch die Prozentpunkte, um die der Zins aufgrund der Eigenmittelunterlegung angehoben werden muss. Institute agieren unterschiedlich: Einige Anbieter gewähren einen ersten, günstigeren und einen zweiten, teureren Kredit, andere Anbieter einen Kredit mit einem gewichteten Zins.

Das erste Formular hat den Vorzug, dass das hochverzinsliche Darlehen eine höhere Rückzahlungsrate hat und rascher getilgt werden kann. Es ist für einen Privatbesitzer in der Praxis in der Regel nicht sinnvoll, bestehende Barmittel nicht zur Verfügung zu stellen, sondern die ohne Eigenmittel angebotenen Finanzierungen zu nutzen. Insbesondere bei einer sehr guten Kreditwürdigkeit, die auch aus ausreichendem Kapital besteht, ist es nicht ungewöhnlich, dass eine Hausbank eine vollständige Kreditfinanzierung anbietet.

Eine vollständige Ausfinanzierung ist trotz hinreichend vorhandener Eigenmittel nur dann ökonomisch aussagekräftig, wenn durch die Investition eine Nettorendite erzielt werden konnte, die über dem Effektivzinssatz für das Immobilienkreditgeschäft liegt. Diese Regelung betrifft nicht die Liquiditätsreserve, die nach Möglichkeit auf einem Niveau von drei Nettomonatsmieten zur Verfügung stehen sollte. Ein Vorteil der Gesamtfinanzierung besteht aus steuerlicher Sicht nicht, da im Gegensatz zur kommerziellen Förderung die Verzinsung der Fremdfinanzierung von fremdgenutzten Grundstücken nicht steuerelevant ist.

Der Eigenbeitrag wird von der Finanzierungsbank als Eigenkapitalbeteiligung bewertet, da er den selben Einfluss auslöst: Der Beleihungswert wird gesenkt. Aber ebenso entscheidend wie die Möglichkeit, durch die Inanspruchnahme der Baufinanzierung monatlich wesentlich größere Summen für das Immobilienkreditgeschäft auszugeben als bisher für die Vermietung und auf eine mögliche Sparquote zu verzichten, muss jeder Gebäudeeigentümer den Umfang der eigentlich möglich sind.

Die Zinsaufwendungen des eigenkapitalstarken Darlehensnehmers würden dann 8.100 EUR betragen, verglichen mit einem Betrag von 6.000 EUR, den der volle Geldgeber für einen zehn Prozentpunkte höheren Kredit zahlen müßte.